공인중개사 실전 기출문제 풀기-33회(2022년)학개론(36-40번)

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부동산 학개론 36번 - 40번

36. 감정평가에 관한 규칙상 시장가치기준에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 대상물건에 대한 감정평가액은 원칙적으로 시장가치를 기준으로 결정한다.

② 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

③ 감정평가법인등은 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

④ 감정평가법인등은 감정평가 의뢰인이 요청하여 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징을 검토하지 않는다.

⑤ 감정평가법인등은 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.

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정답(4) 

감정평가 법인등은 감정평가 의뢰인이 요청하여 시장가치 외의 가치를 기 중으로 감정평가할 때에는 해당 시장가치외의 가치의 성격과 특징도 검토해야 한다.

37. 다음 자료를 활용하여 산정한 대상부동산의 수익가액은? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

○ 가능총소득(PGI) : 44,000,000원 ○ 공실손실상당액 및 대손충당금 : 가능총소득의 10% ○ 운영경비(OE) : 가능총소득의 2.5% ○ 대상부동산의 가치구성비율 : 토지(60%), 건물(40%) ○ 토지환원율 : 5%, 건물환원율 : 10% ○ 환원방법 : 직접환원법 ○ 환원율 산정방법 : 물리적 투자결합법

① 396,000,000원

② 440,000,000원

③ 550,000,000원

④ 770,000,000원

⑤ 792,000,000원

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정답(3) (계산문제의 경우 블로그 글 작성 취지인 매일 5분 기출문제풀이와 성격이 맞지 않아 계산 풀이는 생략)

38. 부동산 가격공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 옳은 것은?

① 국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사, 평가할 때에는 반드시 둘 이상의 감정평가법인등에게 의뢰하여야 한다.

② 표준지공시지가의 공시에는 표준지의 지번, 표준지의 단위면적당 가격, 표준지의 면적 및 형상, 표준지 및 주변토지의 이용상황, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.

③ 국토교통부장관은 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재 적정가격을 조사, 산정하고, 시, 군, 구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

④ 국토교통부장관은 표준주택가격을 조사, 산정하고자 할 때에는 감정평가법인등 또는 한국부동산원에 의뢰한다.

⑤ 표준공동주택가격은 개별공동주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

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정답(2)

1. 원칙은 둘 이상에게 의뢰하여야 하지만 예외적으로 하나의 감정평가법인등에게 의뢰할 수도 있다. 따라서 '반드시'는 틀렸다.

3. 시,군,구 부동산가격고시위원회가 아닌 중앙부동산가격공시위원회의 심의

4. 감정평가법인에 의뢰하지 않는다.

5. 표준공동주택가격, 개별공동주택가격이란 단어는 법령에 없다.

39. 다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 토지의 비준가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

○ 대상토지 : A시 B구 C동 350번지, 150㎡(면적), 대(지목), 주상용(이용상황), 제2종일반주거지역(용도지역) ○ 기준시점 : 2022.10.29. ○ 거래사례    - 소재지 : A시 B구 C동 340번지, 200㎡(면적), 대(지목), 주상용(이용상황), 제2종일반주거지역(용도지역)    - 거래가격 : 800,000,000원    - 거래시점 : 2022.06.01. ○ 사정보정치 : 0.9 ○ 지가변동률(A시 B구, 2022.06.01. ~ 2022.10.29.) : 주거지역 5% 상승, 상업지역 4% 상승 ○ 지역요인 : 거래사례와 동일 ○ 개별요인 : 거래사례에 비해 5% 열세 ○ 상승식으로 계산

① 533,520,000원    ② 538,650,000원    ③ 592,800,000원    ④ 595,350,000원    ⑤ 598,500,000원

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정답(2)

사례가격 X 사정보정치 X 시점수정치 X 지역요인비교치 X 개별요인비교치 X 기타

40. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

① 기준시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.

② 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

③ 거래사례비교법은 감정평가방식 중 비교방식에 해당되나, 공시지가기준법은 비교방식에 해당되지 않는다.

④ 감정평가법인등은 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 "주된 방법"이라 함)을 적용하여 감정평가하되, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.

⑤ 감정평가법인등은 감정평가서를 감정평가 의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성해야 한다. 

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정답(3)

거래 사례 비교법은 감정평가방식 중 비교방식에 해당되고, 공시지가기준법도 비교방식에 해당된다.